Noticias

Échale un vistazo a las novedades del mercado

Vuelve la fiebre inmobiliaria

“Llevamos casi un año mirando sin prisa y con más intensidad en los últimos meses. Nos gustaría comprar algo antes de que acabe 2017”. Son palabras de Julia, que está buscando un piso para sus padres en Madrid. De cumplir su objetivo, la operación pasaría a engrosar el medio millón de compraventas que se esperan en 2017 en España. Un listón psicológico de operaciones al que no llega el mercado desde 2008 (año en el que se consumó el pinchazo de la burbuja inmobiliaria) y que parece comenzar a reflejar una cierta fiebre compradora.
El medio millón de transacciones anuales ya se está gestando mes a mes. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha informado de que en mayo se transmitieron 44.782 casas, un 23% más que en el mismo periodo de 2016 y el nivel más alto desde febrero de 2011 (45.107), dato que estuvo muy condicionado entonces por el fin de la desgravación fiscal por compra para las rentas superiores a 24.000 euros. Hoy, el mercado experimenta una escalada sostenida y sana, al margen de incentivos fiscales, desde que tocara fondo en abril de 2012 (21.276 transacciones).
Mirando al corto plazo, el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) anticipa un horizonte prometedor. Según el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) de junio, hasta un 5,3% de los españoles tiene intención de comprar una casa en el próximo año, porcentaje que en mayo ascendió al 5,9%.
Aunque quizá lo más relevante del ICC sea que el 60,9% de ciudadanos cree que el precio de los pisos subirá, frente a un 30,3% que piensa que se mantendrá y sólo un 5,6% estima que bajará. Estos datos confirman otra de las máximas del mercado de la vivienda: las compras suben cuando los precios crecen, mientras que cuando estos bajan, la demanda se retrae, esperando al menor coste posible. En este caso, sería recomendable aplicar el famoso dicho que se utiliza en Bolsa: el último euro que lo gane otro. Algo que no es sencillo y de ahí que muchos hayan acabado perdiendo el tren de los precios más bajos de los años 2013 y 2014.
¿Quién está adquiriendo una casa?
Detrás de este auge (presente y futuro) de las compraventas está, principalmente, una demanda repositora que quiere mejorar de casa, actuales inquilinos de pisos, jóvenes tras su primer acceso y una pequeña parte de la demanda embalsada que todavía proviene de la etapa más dura de la crisis. Además, actualmente, la decisión de comprar confluye con una serie de factores favorables: laborales, económicos, financieros e inmobiliarios. Variables de las que son conscientes la mayoría de demandantes, que hoy son más exigentes y están más informados que en el anterior ciclo expansivo inmobiliario.
BBVA Research corrobora la boyante realidad compradora en su informe Situación Inmobiliaria España de julio. “Los fundamentales de la demanda se mantienen en positivo”, pondera el Servicio de Estudios del banco. Este organismo destaca que el «buen comportamiento” de la demanda se debe al “crecimiento sostenido del empleo”, al “incremento de la confianza de los hogares sobre la evolución de la economía”, a “las buenas condiciones de financiación, con el interés hipotecario y el Euribor en mínimos históricos” y a “las expectativas de revalorización de las viviendas”.
A la actual coyuntura que describe BBVA Research hay que añadir otros dos parámetros que juegan a favor de la compra de casa. El primero, la patente reapertura del crédito hipotecario. Por ejemplo, Bankia ha concedido más hipotecas en la primera mitad de 2017 que en todo 2016 y Kutxabank ha superado por primera vez en un semestre los 1.000 millones en préstamos hipotecarios.
Trasvase de inquilinos
El segundo factor que empuja a comprar a una parte de la potencial demanda es el incipiente colapso en el mercado del alquiler. Después de años de crecimiento moderado, este sector ha entrado en estado de ebullición, con una subida exponencial del precio de las rentas por el desequilibrio entre la escasa oferta y la pujante demanda. Esta situación provoca que no sean pocos los inquilinos que han puesto rumbo a la propiedad por la falta de producto disponible y, sobre todo, atraídos por unas cuotas hipotecarias inferiores a las rentas.
Visión del mercado de los buscadores de vivienda
El caso de Julia, con el que arranca el texto, es sólo un destello del enorme interés comprador que envuelve hoy en día al mercado inmobiliario residencial, como certifican las estadísticas. Este suplemento ha localizado, con gran facilidad, varios potenciales compradores de distintos perfiles que ponen voz a la nítida recuperación de la demanda de una casa en propiedad. Además de Julia, Carolina y María del Mar cuentan su experiencia y los motivos que les han llevado a dar el paso de comprar. Sin duda, tres expertas inmobiliarias sobre el terreno que están presenciando en primera persona lo que está pasando en el mercado inmobiliario.
Estas potenciales compradoras coinciden en que su objetivo no es sencillo. Menos aún, en un momento en el que el vendedor, tanto particular de segunda mano como el promotor de obra nueva, ha recuperado la voz cantante después de años de ajuste y escasez de demandantes.
La cotización de los pisos está al alza -y crece con fuerza en determinados enclaves-, como avisa Julia. “Estoy viendo que los precios son muy altos, incluso en viviendas que están en muy mal estado”, comenta. No obstante, remarca con sorpresa que “el vendedor particular da por hecho que el precio inicial es negociable, asumiendo que está inflado”. Julia, tras comprobar que en la zona que busca hay muy poca oferta de obra nueva y la que hay es muy cara, se ha decantado por vivienda usada a reformar.
Julia es consciente de que la competencia entre la demanda está creciendo y cada vez será más complicado y más caro comprar. Tiene claro cuál es una de las causas de esta situación: el boom del arrendamiento. “Como el precio del alquiler está por las nubes, muchos inquilinos han empezado a plantearse la compra“, asiente. E incluso va más allá en su reflexión: “Da la sensación de que no hemos aprendido del pasado. Auguro una nueva burbuja inmobiliaria”.
Carolina responde a ese perfil de inquilino que se pasa a la propiedad. Después de casi ocho años en alquiler en un piso de tres habitaciones de un nuevo barrio del norte de Madrid pagando unos 900 euros mensuales, su casero ha disparado sus pretensiones económicas y se ha visto casi obligada a convertirse en propietaria -acaba de firmar la compra de un piso sobre plano-. “Con la subida de la renta que me querían aplicar y el nivel de los tipos de interés de las hipotecas, sale igual o mejor pagar una hipoteca”, explica.
Operaciones ‘sobre plano’
Esta joven, casada y con una hija, reconoce haber tenido suerte, ya que ha encontrado su futura vivienda en un mes. “Estudiamos la operación y nos encajaba. Ante la oportunidad, no dudamos”, recuerda. Avisa de que ha visto viviendas “a precios de boom, pisos de menos de 100 metros por 400.000 euros” en su área de búsqueda, el norte de Madrid. Y da un consejo a quienes estén buscando: “Hay que ser realistas, la casa perfecta no existe. Hay que encontrar algo que se adapte, principalmente, en superficie, ubicación y precio”.
Según Carolina, la principal señal de que hay muchos compradores en liza es que “los pisos de nuevo se despachan y no se hace un seguimiento de los interesados”. “En general, no he visto mucho interés por vender”, lamenta. “En la obra nueva”, añade, “me ha sorprendido que en la mayoría de proyectos todo está vendido”.
Altos ritmos de ventas
Esta gran presencia de compradores está haciendo que las nuevas promociones se estén vendiendo muy rápido. Sobre todo, en los nuevos barrios del norte de la capital, donde, según ha podido saber este suplemento, los proyectos con los precios más ajustados -con algún tipo de protección- suman cientos y cientos de inscritos con sólo colocar una valla. En la oferta de vivienda libre, por ejemplo en el nuevo PAU de Arroyo del Fresno, los promotores tienen largas listas de espera y los proyectos se liquidan en semanas.
Enaut Saiz, director de Inversiones Inmobiliarias de Amenabar Promociones, y Carmelo Pérez, director comercial de Grupo Inmoglaciar, dan fe de la buena dinámica vendedora en la obra nueva. “Podemos decir que el ritmo medio de venta en nuestras promociones en curso en Madrid es muy bueno y tenemos comercializado, de media, el 95% con carácter previo a las obras”, afirma Saiz.
“Los ritmos de venta son muy buenos”, repite Pérez, agregando que estos dependen de la ubicación del producto y del precio. Grupo Inmoglaciar baraja ratios de ventas del 60%-80% al arrancar las obras y en casos excepcionales este porcentaje ha sido del 100%. “Actualmente, tenemos una demanda de clientes importante en todas nuestras promociones”, indica Pérez. El epicentro de la oferta de Grupo Inmoglaciar se sitúa en Residencial Parque Ingenieros (Villaverde) y Parque del Cañaveral (Vicálvaro).
El responsable de Amenabar pone como ejemplos la promoción Planetario en Méndez Álvaro, cuyas obras empezarán en breve, y que ya está comercializada al 100%; y los cinco proyectos en Valdebebas, que se iniciaron con umbrales de ventas superiores al 95%. “Aires de Alcobendas acaba de iniciar su construcción con sólo dos unidades disponibles, la misma previsión tenemos para Parque Bruselas Residencial (distrito Salamanca), la primera fase de Aires de Colinas (Rivas Vaciamadrid), Aires de Boadilla, etc.”, señala.
Saiz, quien sentencia que el sector vive un ciclo alcista, alerta de “déficit de producto en los PAU del norte de Madrid y dentro de la M-30” y admite que existe “algo más de oferta en los ámbitos del sur”.
María del Mar, propietaria desde 2010 junto con su marido de un ático de dos habitaciones en Moratalaz, está chocando de frente con esta falta de oferta, tanto nueva como usada. Esta demandante de mejora, como se conoce a su perfil, añora un piso más grande y con piscina porque su actual hogar, con dos hijos, se ha quedado pequeño. “La verdad, no estoy segura de que sea un buen momento para comprar ni para vender”, admite.
“Hasta que no venda no puedo comprar, pero estamos buscando, desde hace casi un año ya, una casa de tres o cuatro dormitorios en un área muy concreta, Horcajo de Moratalaz, y no queremos gastarnos más de 300.000 euros. En esta zona es imposible que sea vivienda nueva, así que nos conformamos con que responda a nuestras necesidades”, comenta. María del Mar se ha topado con el principal problema que hay en el mercado: la baja oferta y, por lo tanto, precios que están por encima de su presupuesto. Hasta ahora, califica su experiencia como “frustrante”.

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

ACEPTAR
Aviso de cookies